4- Progettazione esecutiva, computo metrico e scelta delle imprese
Siamo alla fase finale della progettazione, quella in cui vengono sviluppati i dettagli tecnici che comporranno i disegni esecutivi. Questi elaborati hanno lo scopo di assemblare tutte le informazioni necessarie affinché l’impresa, ma anche lo stesso progettista, possa avere sotto controllo, in ogni fase del cantiere, i riferimenti costruttivi delle singole parti.
4.1 Cosa viene riportato nel progetto esecutivo?
Il livello di dettaglio di un progetto esecutivo è normalmente rapportato alla complessità dell’intervento. Più un ‘opera risulta complessa, più saranno le specifiche da produrre.
Se prendiamo in considerazione, ad esempio, un progetto di ristrutturazione interna di un’abitazione con giardino annesso, gli aspetti tecnici da sviluppare potrebbero essere:
- Schema delle demolizioni e delle ricostruzioni
- Quote complete dei singoli ambienti
- Schema dei cartongessi (schede esecutive dei controsoffitti, se previsti) con indicazioni di fori e passaggi impianti
- Schema quotato degli impianti elettrici (schemi dei punti luce, accensioni e prese elettriche)
- Schema quotato degli impianti idraulici (posizionamento degli scarichi dei bagni, cucine, lavanderie, ecc.)
- Abaco degli infissi (elenco degli infissi da sostituire con specifiche dimensionali, sensi di apertura, materiali e accessori)
- Eventuali disegni esecutivi dei bagni, con indicazione della superficie e del tipo di pavimento/ rivestimento
- Schema dei percorsi esterni pedonali e carrabili, specifiche in merito ai materiali, cordoli, aree verdi, cancelli, illuminazione e sistema di linee e pozzetti a servizio degli impianti elettrici e di scarico
\Questo è un elenco esemplificativo degli elaborati da produrre, che può ovviamente essere modificato o integrato in base alle necessità e alle caratteristiche del progetto. A questo elenco potrebbero aggiungersi dettagli strutturali (nodi tra solai e murature, pacchetti di copertura, cordoli, muri di contenimento,ecc.), dettagli impiantistici (passaggi di canali d’aria, posizionamenti di macchine per il trattamento dell’aria, percorsi di linee,ecc) e ulteriori dettagli architettonici (ringhiere, recinzioni, cornici, lattonerie, finiture in facciata,ecc..)
A fronte di tutto questo vorrei tuttavia sottolineare una cosa purtroppo assai diffusa, in particolare in Italia. La progettazione esecutiva viene spesso considerata come un aspetto superfluo della progettazione, in quanto vige il pensiero e la convinzione che le decisioni possano essere prese direttamente in cantiere. Alcuni aspetti effettivamente possono avere una logica di cantiere, nel senso che è impossibile prevedere ogni cosa in maniera esatta sulla carta. Ci sono altresì interventi di relativa entità che effettivamente non necessitano di un certo livello di dettaglio progettuale.
E’ però realistico pensare che solo tramite dei ragionamenti e confronti approfonditi, accompagnati da proposte di progetto coerenti, si possa consentire un controllo completo del progetto, che a sua volta si traduce in maggior efficacia del cantiere, limitazione degli imprevisti e quindi contenimento dei costi e dei tempi.
Non per ultimo il progetto esecutivo è di fondamentale importanza per la stesura di un computo metrico dettagliato, documento essenziale ai fini della preventivazione e verifica delle opere.
4.2 Il Computo metrico
La fase esecutiva di un progetto si conclude con il computo metrico. Questo documento, spesso sottovalutato, ma di fondamentale importanza, consiste nell’insieme di voci di capitolato riguardanti l’opera edile, dettagliatamene descritte e quantificate una per una.
Fanno normalmente parte del computo metrico:
- Spese di accantieramento
- Demolizioni
- Opere strutturali
- Opere murarie
- Opere di impermeabilizzazione isolamento termico
- Assistenze murarie agli impianti, alla posa di infissi e di pavimenti
- Sottofondi e intonaci
- Opere di impermeabilizzazione
- Posa di linee di scarico
Come già detto precedentemente, è evidente che in base alla tipologia di lavoro e al tipo di incarichi da affidare all’impresa, l’elenco delle voci che compongono un computo metrico possono variare anche in maniera decisa da lavoro a lavoro.
E’ molto importante anche definire quali ulteriori lavorazioni affidare all’impresa. Si può infatti ipotizzare lo scorporo di varie attività da affidare alle singole ditte (ad esempio gli impianti elettrici, idraulici, cartongessi, la posa di pavimenti e rivestimenti, ecc.), oppure affidare un lavoro cosidetto “a corpo”, ovvero in cui l’impresa risulta l’unica responsabile del cantiere, prendendosi carico di tutte le opere complementari. In questo caso il vantaggio da parte del cliente sarebbe quello di non doversi preoccupare di commissionare diverse ditte, e quindi di doversi interfacciare con un’unica figura.
Una volta completato il computo metrico, siamo in grado di richiedere alle singole imprese in relativi preventivi. Il suggerimento ,nella maggioranza dei casi, è quello di non coinvolgere un numero elevato di ditte, così da limitare eccessive verifiche dei preventivi, spesso causa di confusione e allungamento dei tempi.
5- Esecuzione dei lavori
Abbiamo finalmente scelto l’impresa che eseguirà i lavori di ristrutturazione, scelta che dovrebbe essere basata non solo su criteri economici, ma anche di affidabilità.
In queste settimane/mesi di attività di cantiere, l’Architetto effettua periodicamente i sopralluoghi necessari affinché si accerti che quanto previsto da progetto e concordato con il cliente venga effettivamente realizzato a regola d’arte. L’architetto inoltre viene chiamato dall’impresa ogni qualvolta dovessero verificarsi degli imprevisti (sempre dietro l’angolo) che necessitano di decisioni al momento.
L’Architetto organizza inoltre sopralluoghi insieme al cliente durante determinate fasi del cantiere, per prendere visione dell’avanzamento dei lavori e definire alcuni dettagli e visionare le campionature dei materiali.
L’impresa dovrà fare in modo che le varie fasi si susseguano in maniera coerente e continua, garantendo la massima sicurezza dei lavoratori e la qualità delle opere.
In tutto questo il ruolo dell’Architetto è cruciale. Le scelte finali spettano a lui, l’unico che ha nella mente la visione d’insieme dell’intervento. E’ tuttavia altrettanto importante il ruolo dell’impresa e dei singoli artigiani. Affidare i lavori a gente organizzata, precisa e disponibile è fondamentale affinché i lavori possano rispettare i tempi previsti e soprattutto raggiungere un alto livello di qualità e di garanzia nel tempo.
Di frequente accade che l’assegnazione di un lavoro avvenga esclusivamente in virtù del prezzo più basso. Il costare poco spesso può essere sinonimo di scarsa qualità del lavoro, di poca attenzione ai particolari e dell’utilizzo di materiale di seconda o terza scelta. La logica di mercato permette che ci possano essere differenze di prezzi tra un’impresa e l’altra, purché queste risultino quanto meno contenute. Bisognerebbe invece porre forte scetticismo verso offerte sostanzialmente al ribasso, che potrebbero comportare problemi anche gravi, durante l’opera e nel post-lavori. Quello che inizialmente si andrebbe a risparmiare, infatti, rischiamo di doverlo pagare poi con gli interessi, in termini economici e qualitativi.
Il suggerimento quindi è quello di individuare ditte fidate, già conosciute o eventualmente consigliate. Le indicazioni di imprese da parte dell’Architetto sono sempre da tenere in forte considerazione, in quanto lui per primo ha l’interesse che le opere vengano eseguite da competenze adeguate e professionali.
6- La fine dei lavori
Il nostro percorso sta quasi per giungere al termine e il cantiere è prossimo alla conclusione. Tuttavia ci sono ancora una serie di aspetti burocratici da espletare, necessari alla chiusura formale dei lavori.
Possiamo infatti definire due tipi di fine lavori:
- Fine lavori di cantiere
- Fine lavori amministrativa
La prima riguarda la conclusione effettiva delle opere, che consentono al committente di poter procedere con la posa degli arredi nei singoli ambienti. Da questo momento in poi si ritengono conclusi i compiti dell’impresa. Si procede altresì con lo sblocco delle quote a garanzia dei lavori, ovvero quella percentuale di pagamenti che il cliente in corso d’opera si trattiene a garanzia della buona esecuzione dei lavori e che ora, nei termini previsti da contratto, è tenuto a versare all’impresa.
La fine lavori amministrativa, invece, fa riferimento alla parte burocratica da predisporre e inviare agli Enti.
Questa fase di norma è successiva alla fine lavori di cantiere, in quanto solo adesso è possibile da parte dell’Architetto raccogliere tutti i certificati, conformità, ecc.. che le singole ditte e i tecnici sono tenuti a fornire. Per determinati tipi di lavori (ristrutturazioni, ampliamenti, nuove costruzioni, ecc..) è necessario allegare anche la modulistica per la richiesta di agibilità.
Abbiamo quindi riassunto gli aspetti principali che accompagnano la ristrutturazione di un immobile. Ogni intervento, come già detto, può differenziarsi per la particolarità del lavoro, per la presenza di vincoli fisici e urbanistici, per il grado di dettaglio richiesto e per tante altre caratteristiche da valutare caso per caso.
Ritengo tuttavia sempre fondamentale per la buona riuscita di un progetto il rapporto tra il tecnico e il cliente. La sintonia e la disponibilità tra le parti, la professionalità dell’Architetto e la condivisione di idee sono elementi imprescindibili, senza i quali si potrebbe compromettere la buona riuscita di un processo, come quello descritto, già di per se complesso.