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Il cortile è sempre da considerarsi condominiale? L’area cortile è sempre condominio? Dunque, parte comune di tutti?
A queste e altre domande ha risposto una recente sentenza emessa dalla Sezione II della Cassazione, il 28 ottobre 2022, numero 31995. Una decisione che fissa dei paletti importanti attorno alla questione cortile condominiale.
Cosa si intende per cortile condominiale? Il caso
L’ultima sentenza della Cassazione mette il punto su una vicenda che è stata oggetto di varie sentenze e diatribe in tribunale.
Tutto comincia nel lontano 2010 quando alcuni condomini si rivolgono al giudice del Tribunale di Palermo per rivendicare la proprietà condominiale relativa ad uno spazio da destinarsi a parcheggio.
L’articolo 1117 del codice civile in effetti definisce come cortile condominiale un’area circostante l’unità immobiliare. In questo caso era al piano rialzato di proprietà esclusiva di un altro condomino (il costruttore del fabbricato).
I condomini chiedevano anche l’eliminazione di una finestra e di altri manufatti realizzati sempre dal costruttore in questione, anche proprietario di distinto immobile non compreso nel condominio ma confinante con l’area contesa.
Quando il Tribunale ha rigettato le richieste dei condomini, questi hanno impugnato la decisione davanti alla Corte d’appello di Palermo, che si è pronunciata il 26 ottobre 2016 (sentenza numero 1976), rigettando ulteriormente le richieste degli appellanti.
A questo punto i condomini tentano l’ultima strada: il ricorso alla Suprema Corte di Cassazione, denunciando la violazione degli articoli 2697, 1117 e 840 del codice civile.
Inoltre, rivendicano il ripristino dello stato dei luoghi, ritenendo per esempio invadenti i manufatti realizzati dal costruttore, come la tettoia della pensilina che secondo loro invadeva lo spazio sovrastante il parcheggio condominiale.
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Cortile condominiale: cosa dice la legge
La Corte ha applicato i diritti stabiliti dagli articoli 1117 e 2697 del codice civile. Dunque, per cortile condominiale, ai fini dell’inclusione nelle parti comuni dell’edificio, è da intendersi qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia anche la sola funzione di consentirne l’accesso, o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture.
Questo principio era stato fissato anche da altre precedenti sentenze di Cassazione.
Anche le aree da destinare obbligatoriamente ad appositi spazi a parcheggi sono da ritenersi parti comuni dell’edificio condominiale. E i condomini hanno diritto a servirsi del cortile, con obbligo di utilizzo paritetico tra condomini (non si può alterare la destinazione e il diritto vale a prescindere dalle unità immobiliari possedute).
In condominio, la proprietà esclusiva deve essere dimostrata
Anche sulla tettoia incriminata la Cassazione ha chiarito che il proprietario dell’edificio aveva l’obbligo di costruire i tetti in maniera tale che le acque pluviali scolino nel suo terreno e non nelle parti comuni.
La Suprema Corte ha invece rigettato la richiesta dei condomini di chiudere l’apertura che il costruttore ha realizzato sull’edificio di sua proprietà per consentire un comodo e normale affaccio sull’area dei vicini. Quindi non può essere chiusa, casomai regolarizzata.
Concludendo: va inteso come cortile (parti comuni) qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, o che abbia funzione di acceso, o da destinare a parcheggio o spazio verde.