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Quando ci si trova a stipulare un contratto d’affitto, sia in veste di proprietario sia di locatario, una delle faccende con le quali ci si dovrà confrontare è quella della restituzione della cauzione.
Vediamo quindi alcune importanti informazioni.
Cosa dice la legge sulla cauzione d’affitto?
La normativa che regolamenta il deposito cauzionale è detta “legge sull’equo canone” (legge n° 392 del 27 luglio 1978).
Tale legge definisce la cauzione come uno strumento di tutela per i proprietari di casa che a fronte di inadempimenti finanziari dei locatari non si vedranno privati di quanto pattuito.
La legge prevede che nei contratti d’affitto la cauzione non sia superiore all’equivalente di tre mensilità, ma consente anche alle parti di accordarsi diversamente, in questo caso farà fede quanto pattuito e scritto sul contratto.
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Quando è obbligatorio restituire la cauzione?
Allo scadere del contratto di locazione, l’inquilino ha il dovere di restituire le chiavi e il proprietario da parte sua di dare in dietro la cauzione per l’affitto.
Ma che cifra va restituita? È importante sapere che, durante tutto il tempo in cui il contratto è valido, la cifra versata come caparra matura degli interessi al saggio legale.
Questi ultimi devono essere restituiti o a cadenza annuale (anche nel caso in cui l’ex affittuario non li richiedesse esplicitamente) o, su richiesta dell’affittuario, in un’unica soluzione a conclusione del contratto di affitto. Chiaramente, anche in questo caso, fa fede quanto stabilito di comune accordo.
Cosa deve fare il proprietario al termine del contratto?
Al momento del termine del contratto, in previsione della restituzione della caparra, il proprietario di casa deve:
- accertarsi che l’abitazione sia nelle medesime condizioni nelle quali è stata consegnata all’inquilino;
- controllare che l’affittuario abbia pagato regolarmente tutti i canoni.
È possibile scalare la cauzione dal totale dell’affitto?
Spesso, sia i proprietari sia gli affittuari, dovendo affrontare la restituzione della caparra, si chiedono se sia possibile evitarne la restituzione utilizzando la cifra versata come pagamento degli ultimi mesi.
Secondo la legge questa pratica non è consentita, quindi l’affittuario non può cessare il pagamento del canone di affitto, chiedendo al proprietario di non restituirgli la cauzione versata all’inizio del contratto e viceversa non gli può essere proposto dal locatore.
Perché? Vista la natura della cauzione il proprietario acconsentendo a scalare tale importo dalle mensilità ancora da ricevere rischierebbe di rimanere scoperto in caso di eventuali danni.
La valutazione relativa alla restituzione della caparra è da effettuare quindi solo a fine rapporto, rendendo così impossibile scalare la cauzione dall’affitto.
Quando il proprietario può trattenere la cauzione?
Chiaramente, in alcuni casi il proprietario può trattenere per sè la cauzione o una sua parte. Le due condizioni che si devono verificare per far sì che la caparra non venga restituita sono:
- il mancato pagamento di una o più mensilità da parte dell’inquilino;
- la presenza di danni evidenti all’abitazione arrecati dall’inquilino.
Nel primo caso:
- il proprietario ha la facoltà di trattenere la cauzione a copertura dell’inadempimento dei pagamenti, senza doversi rivolgere alle autorità;
- l’inquilino, se non si vede restituire la somma, potendo dimostrare di aver pagato regolarmente tutti i canoni di affitto, può portare in giudizio il proprietario dell’immobile.
Nel secondo caso, il proprietario per trattenere la cauzione deve rivolgersi a un giudice che avrà il compito di attestare l’effettivo ammontare in denaro dei danni all’immobile.
*Questo contenuto ha scopo informativo e non ha valore prescrittivo. Per un’analisi strutturata su ciascun caso personale si raccomanda la consulenza di professionisti abilitati.