Vetrate con infissi scorrevoli: ci vuole il permesso di costruire?

Come realizzare una veranda chiusa sul balcone senza dover chiedere permessi e autorizzazioni. 

Se è vero che, di norma, per chiudere il balcone e realizzare una veranda ci vuole il permesso di costruire del Comune, non è invece necessaria alcuna autorizzazione se ci si limita a installare vetrate con infissi scorrevoli. A prevedere tale beneficio è il Decreto Legge n. 115 del 2022. 

Attenzione però: per rientrare nell’edilizia libera, l’opera non deve essere rivolta a creare nuova volumetria. In altri termini, non bisogna realizzare una nuova superficie abitabile con conseguente cambio di destinazione d’uso del balcone. 

La previsione della nuova legge mira a sottrarre, al regime delle autorizzazioni, piccoli interventi edili che non hanno alcun impatto stabile sull’immobile. Ragion per cui, per essi si ritiene superflua la vecchia licenza edilizia. 

Vediamo, più nel dettaglio, in quali casi, per le vetrate con infissi scorrevoli non ci vuole il permesso di costruire e come si atteggiano invece i rapporti con il condominio. Può l’assemblea vietare la realizzazione dell’opera per contrasto con il decoro architettonico? Procediamo per gradi.

Vetrate scorrevoli: ci vuole il permesso di costruire?

Non è necessario il permesso di costruire solo per quelle vetrate che hanno funzione di coibentazione, schermatura solare e protezione di ambienti come verande e balconi, sia in estate che d’inverno. Ciò vale indipendentemente da quanto previsto dai regolamenti comunali locali che, in passato, hanno invece richiesto il rilascio della licenza edilizia. Sovrapponendosi alle norme locali, le vetrate amovibili diventano oggi edilizia libera, eliminando la necessità di comunicazioni, progettazioni e collaudi per la loro installazione.

Parliamo, nello specifico, di vetrate totalmente trasparenti, panoramiche e amovibili. Proprio per questo vengono chiamate anche Vepa (ossia le Vetrate panoramiche amovibili).

Affinché tali infissi scorrevoli non abbiano bisogno del permesso di costruire è necessario che rispettino alcuni requisiti: 

• devono essere completamente rimovibili: si deve perciò trattare di sistemi scorrevoli che consentano l’apertura e la chiusura della vetrata, a seconda delle esigenze e delle stagioni; 
• non devono configurare spazi stabilmente chiusi con conseguente creazione di volumi e di superfici che possano generare nuova volumetria o comportare il mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile. In altre parole, la chiusura attraverso le vetrate non può servire a creare nuovi spazi abitabili, aumentando la superficie destinata a residenza;
• devono favorire «una naturale micro-aerazione che consente la circolazione di un costante flusso di arieggiamento a garanzia della salubrità dei vani interni domestici»;
• devono essere totalmente trasparenti ed avere caratteristiche «tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche». Il materiale non deve essere necessariamente vetro. Nulla dice il legislatore circa l’esistenza di guide, supporti o congiunzioni verticali, che potrebbero in qualche modo interferire sulla trasparenza nonché sull’estetica.

Scopo delle vetrate scorrevoli dunque non deve essere quello di creare una nuova stanza abitabile, ma solo mitigare gli effetti del clima estivo o invernale. Devono servire unicamente per chiudere le parti esterne degli edifici per dare una protezione dagli agenti atmosferici, soprattutto a livello di isolamento termico e per le acque piovane. Le Vepa infatti assolvono a funzioni di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione delle acque meteoriche: solo a queste condizioni possono essere catalogate in edilizia libera all’interno delle classificazioni del Testo unico edilizia (quindi, all’articolo 6 comma 1 Dpr 380/2001).

Le vetrate scorrevoli per le quali non è necessario il permesso di costruire possono riguardare sia i balconi aggettanti che quelli incassati.

Vetrate scorrevoli e vecchi abusi edilizi non sanati

Le vetrate scorrevoli realizzate prima dell’emanazione del DL 115/2022, considerate all’epoca dai Comuni come abusive, sono automaticamente sanate. Il proprietario quindi non può essere processato, né costretto alla demolizione. Si deve comunque trattare di vetrate scorrevoli, panoramiche e amovibili, secondo i requisiti che abbiamo elencato sopra. 

Indicazioni tecniche vetrate scorrevoli senza permesso

L’art. 6, lettera b-bis, del Testo unico, fornisce una descrizione tecnica delle vetrate realizzabili in edilizia libera. Ecco i requisiti che devono rispettare le vetrate scorrevoli per non richiedere il permesso di costruire.

Amovibilità

Devono innanzitutto essere amobivili. L’amovibilità va intesa come possibilità di impacchettamento a fisarmonica o per scorrimento su binari, consentendo alla vetrata di ridursi fin quasi a scomparire. Sono quindi ammesse guide superiori e inferiori, senza necessità di mantenere aperta la vetrata per periodi predeterminati.

Panoramicità

Le vetrate scorrevoli devono essere panoramiche. La “panoramicità” va intesa in senso generico: non è necessario che la vetrata consenta una visuale in profondità, a distanza. Le vetrate che diventano edilizia libera quindi possono realizzarsi anche al piano terreno di un edificio, e pressoché in adiacenza ad altre costruzioni, senza assicurare alcun panorama.

Protezione

Scopo delle vetrate deve essere quello di proteggere l’appartamento dagli agenti atmosferici, dai rumori e dagli altri tipi di immissioni, migliorando (senza dover necessariamente raggiungere particolari standard) la qualità dei luoghi sotto l’aspetto energetico.

Basterà quindi che le vetrate riducano le dispersioni termiche, tutelino dalla pioggia o da altri agenti climatici. Le vetrate possono riguardare sia i balconi aggettanti (cioè sulle solette che si protendono con più lati liberi), sia le logge (cioè le rientranze all’interno dell’edificio): in ambedue i casi, è necessario che le vetrate non generino una nuova volumetria o mutamenti di destinazione d’uso dell’immobile.

Superficie utile

Ultimo limite affinché le vetrate scorrevoli rientrino nell’edilizia libera (evitando il permesso di costruire) è quello di escludere la realizzazione di “superfici utili”. La veranda deve cioè restare una superficie “accessoria” nella quale non vi sia una “stabile permanenza”. Ciò significa divieto di collocarvi un impianto di condizionamento (Tar Lazio 6979 / 2019), lavatrici, televisori e altre strutture che generino assetti stabili.

Tutto ciò sarà materia di regolamenti edilizi e di ipotetici controlli, finalizzati a consentire l’aerazione dei vani retrostanti i locali chiusi con vetrate (per motivi igienico sanitari). Spetterà poi ai regolamenti edilizi l’individuazione delle caratteristiche tecnico costruttive ed estetiche che riducano l’impatto visivo e l’ingombro architettonico.

Immobili vincolati

Sugli immobili vincolati come beni culturali e paesaggistici, le vetrate restano sottoposte a specifiche autorizzazioni. Sarà quindi bene controllare i regolamenti locali.

Autorizzazione condominio

Anche se rientranti nell’edilizia libera, le vetrate scorrevoli non possono ledere il decoro architettonico dell’edificio. Non possono cioè costituire una lesione dell’armonia dello stabile, alla luce però della condizione in cui esso si trova al momento della realizzazione dell’opera (e quindi al netto di eventuali precedenti interventi effettuati dagli altri condomini).

Il decoro architettonico è un bene comune, che riguarda anche i palazzi di edilizia popolare: non si tratta della bellezza estetica, ma della coerenza delle linee che pertanto non possono subire alterazioni. È il classico “pugno nell’occhio”. Se un condomino realizza un’opera che cozza con il contesto, il condominio può agire contro di lui per imporgli la rimozione. 

Attenzione però: la possibile azione del condominio non toglie che l’opera possa comunque essere avviata senza dover chiedere prima il permesso all’assemblea, ferma solo la preventiva comunicazione all’amministratore di condominio. 

L’assemblea non può impedire opere nelle abitazioni private. Ma tanto il singolo condomino quanto l’intero condominio possono agire contro l’autore dell’opera per violazione del decoro architettonico chiedendone la demolizione. Per evitare tale rischio, si potrà comunque presentare il progetto in assemblea prima dell’avvio dei lavori al fine di ottenere il consenso preventivo del condominio, evitando così successive contestazioni.