Apertura di un foro sulla facciata del muro condominiale

È possibile perforare il muro del palazzo e aprire un buco per favorire un solo condomino?

Un recente caso, presentatosi dinanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere, ha visto contrapposti un condominio e un condomino, quest’ultimo responsabile – a detta del primo – per aver aperto un foro sulla facciata del muro condominiale. Tale fessura doveva servire per posizionare, al suo interno, un misuratore della corrente elettrica a servizio del suo appartamento.

Il condominio aveva chiesto la condanna dell’autore dell’intervento per aver danneggiato la parete del muro esterno del condominio senza chiedere l’autorizzazione dell’assemblea, deturpando peraltro il decoro architettonico dell’edificio.

Senonché il giudice ha dato ragione al condomino, ritenendo che questi avesse esercitato un proprio diritto. La sentenza (n. 4335 del 15 novembre 2023) offre un valido chiarimento in merito alle conseguenze derivanti dall’apertura di un foro sulla facciata del muro del condominio.

Cerchiamo dunque di fare il punto della situazione per comprendere quali lavori un condomino può fare senza dover chiedere il permesso al condominio e quando questi possono invece ritenersi illeciti.

Limiti ai lavori sulle parti comuni

L’articolo 1102 del Codice civile permette ai condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, purché non ne cambino la destinazione e non impediscano agli altri di usarle. Possono anche fare modifiche necessarie per un migliore utilizzo della propria abitazione, sempre nel rispetto dei limiti di legge: limiti costituiti appunto dal divieto di non alterare destinazione del bene, di non pregiudicare il decoro architettonico dell’edificio e di non comprometterne la stabilità.

Osservando tali limiti, il condomino che intende effettuare delle modifiche alle aree condominiali può farlo liberamente senza dover chiedere l’autorizzazione preventiva all’assemblea. È tenuto solo a comunicarlo all’amministratore il quale, a sua volta, ne riferisce all’assemblea alla prima riunione utile.

Quando il buco sulla facciata del condominio è lecito?

Proprio al fine di tutelare l’estetica del palazzo e non impedire agli altri condomini di fare altrettanto, il Tribunale ha deciso, relativamente al caso di specie, che l’apertura di un foro sul muro perimetrale del condominio è lecita se è di piccole dimensioni e non danneggia il decorso architettonico.

Difatti l’articolo 1102 del Codice civile permette l’uso di muri comuni per installare tubi, canne fumarie, fili e altri manufatti senza alterare la destinazione delle cose comuni o il decoro dello stabile (Cass. sent. n. 25790/2020). Anche l’apertura di una nicchia per il ricovero dei contatori nel muro comune deve ritenersi lecita (Trib. Trento 911/2015).

Cosa si intende per decoro architettonico?

Il decoro architettonico è costituito dagli elementi attinenti alla simmetria, estetica ed architettura generale del palazzo per come esistenti al momento dell’esecuzione dei lavori. È l’armonia delle linee dell’edificio per come disegnate dal costruttore, al netto di successivi interventi. È costituito dall’insieme delle strutture ornamentali che ne costituiscono la nota dominante ed imprimono alle varie parti del palazzo una sua determinata fisionomia.

Pertanto qualsisia opera che “cozza” con la coerenza delle linee del palazzo, per quanto bella possa essere singolarmente presa, deve ritenersi illecita perché in contrasto con il codice civile

Non occorre che si tratti di edifici di particolare pregio artistico perché, in sostanza, il decoro architettonico non costituisce una qualità eventuale bensì un valore connaturale all’esistenza stessa di un edificio come tale. Non è un valore assoluto, ma va misurato in relazione alle caratteristiche specifiche del singolo fabbricato, il quale possiede una propria ed unica dignità estetica, con possibile sua alterazione in presenza di opere o manufatti che si riflettono negativamente sul suo aspetto armonico (Trib. Savona 508/2020).

Conclusioni

In definitiva, secondo il tribunale, l’apertura di un foro sulla facciata condominiale è legittima se di piccole dimensioni, non facilmente visibile dall’esterno e soprattutto tale da non rovinare l’estetica dell’edificio.