Obblighi e responsabilità nella restituzione dell’immobile locato

Diritti e doveri relativi alla restituzione dell’immobile in locazione. I danni all’appartamento e la mancata riconsegna delle chiavi. 

Come si devono comportare il proprietario dell’appartamento locato e l’inquilino alla scadenza del contratto di affitto? Quali sono gli obblighi e le responsabilità nella restituzione dell’immobile locato? In questa guida forniremo tutti i chiarimenti a ciò necessari.

Come deve essere restituito l’appartamento in affitto?

Al termine di un contratto di locazione, l’inquilino è tenuto a restituire l’immobile allo stato originario, come era al momento della consegna, fatta eccezione per l’usura normale dovuta a un uso appropriato dell’appartamento per come stabilito nel contratto di affitto.

L’atto di riconsegna ufficiale si concretizza con la consegna delle chiavi al locatore. Questo gesto non solo fa cessare il vincolo contrattuale, ma estingue anche l’obbligazione del conduttore di pagare ulteriori canoni di locazione.

L’immobile deve essere riconsegnato libero da oggetti personali o arredo. La loro presenza non esclude la cessazione del rapporto di locazione, ma l’inquilino resta tenuto a pagare un risarcimento pari al canone di locazione convenuto nel contratto per ogni mese in cui l’immobile resterà occupato da oggetti pesanti e non facilmente trasportabili (Cass. sent. n. 550/2012).

Prima della riconsegna, il conduttore deve assicurarsi che l’immobile sia in buono stato di manutenzione. La condizione di tale bene deve corrispondere a quella descritta nel contratto o nell’inventario se redatto. Non spetta all’inquilino ripitturare le parti o stuccare i muri per i fori praticati dai chiedi di mensole e quadri, salvo che non sia diversamente convenuto nel contratto di locazione.

La Corte di Cassazione ha precisato che la semplice consegna delle chiavi non equivale alla completa restituzione dell’immobile; è necessario che tale restituzione sia effettiva e incondizionata e permetta al locatore di riprendere pieno possesso del bene.

Che succede se l’appartamento è danneggiato?

Se all’atto della restituzione l’immobile presenta danni, il locatore ha il diritto di richiedere un risarcimento equivalente ai costi di riparazione necessari per riportare il bene nelle condizioni iniziali. Non è invece dovuto alcun risarcimento per la normale usura che l’appartamento ha subito a seguito di un normale e diligente utilizzo. È compito del conduttore dimostrare che i danni non siano imputabili a lui per evitare di dover pagare il risarcimento.

Inoltre, se l’appartamento è restituito in condizioni tali da non essere immediatamente fruibile o nuovamente locabile, il locatore può richiedere un risarcimento pari ai canoni di locazione che non ha percepito durante il periodo necessario per effettuare i lavori di ripristino.

Infine, se al momento della riconsegna, questi dichiara di “non aver nulla a pretendere” dal conduttore, perde il diritto di richiedere successivamente qualsiasi tipo di risarcimento o rimborso, anche se successivamente si accorge della mancanza di arredi o componenti essenziali come la caldaia o i termosifoni.

Il locatore è legittimato a rifiutare la restituzione dell’immobile se questo non si presenta in buono stato di manutenzione. In tale contesto, egli può continuare a richiedere il pagamento del canone e può altresì pretendere un risarcimento per il maggior danno, a condizione che riesca a dimostrare il danno materiale subito e l’effettiva diminuzione del valore economico del bene.

Se il conduttore ha causato gravi danni all’immobile o ha realizzato modifiche non autorizzate, tali da necessitare interventi di ripristino costosi, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione delle chiavi fino al completo pagamento di queste spese.

Che succede se l’inquilino non se ne va?

Al termine del contratto di locazione, se il conduttore non restituisce l’immobile nei tempi concordati e continua ad occuparlo, è tenuto a corrispondere un canone di occupazione. Quest’ultimo è pari a quello precedentemente versato durante la vigenza del contratto, fino al momento effettivo della restituzione. Il locatore però non può procedere a forzare la porta in autonomia: diversamente, commetterebbe il reato di «esercizio arbitrario delle proprie ragioni». Egli quindi, pur sapendo che il conduttore è ormai andato altrove, dovrebbe ricorrere al Tribunale con l’ordinaria procedura di sfratto per persone irreperibili che prevede la notifica degli atti giudiziari presso la Casa comunale.

Oltre all’indennità di occupazione standard, il locatore ha il diritto di richiedere un risarcimento superiore se dimostra di aver subito un danno maggiore a causa del ritardo nella restituzione. Questo danno maggiore può essere provato attraverso presunzioni che evidenziano, ad esempio, la perdita di opportunità di locare o vendere l’immobile a condizioni più vantaggiose. In pratica, il proprietario deve dimostrare che il ritardo ha effettivamente ridotto il valore del suo patrimonio, influenzando negativamente la sua capacità di generare entrate dalla proprietà.

È essenziale che qualsiasi danno aggiuntivo sostenuto dopo la consegna dell’immobile sia chiaramente provato dal locatore. Ciò implica dimostrare una diretta connessione tra il ritardo del conduttore e qualsiasi perdita di guadagno successiva o il mancato reimpiego del bene.

Inoltre, è possibile predeterminare il risarcimento per un maggior danno, inserendo una clausola penale nel contratto di locazione. Questa serve per stabilire in anticipo l’ammontare che il conduttore dovrà pagare in caso di ritardo nella restituzione, facilitando così la procedura di risarcimento e garantendo al locatore una certa sicurezza economica in previsione di possibili inconvenienti.

Nel caso in cui il conduttore continui a occupare l’immobile senza averne il diritto (detenzione), è obbligato a risarcire eventuali danni che tale bene subisce durante questo periodo. Il proprietario, di fronte a questa situazione, può decidere di agire legalmente con lo sfratto per ottenere il rilascio dell’appartamento, sia contro il conduttore che contro chiunque altro detenga il bene al momento dell’azione giudiziaria.

Il processo esecutivo si conclude con l’immissione nel possesso da parte del locatore, che può essere anche simbolica, ad esempio attraverso l’accesso dell’ufficiale giudiziario che intima all’occupante di riconoscere il nuovo possessore.

Se dopo una disdetta il conduttore continua ad occupare l’immobile pagando il canone, ciò non comporta un automatico rinnovo del contratto di locazione. Per un effettivo rinnovo è necessario un nuovo atto contrattuale o un comportamento chiaro e univoco delle parti che indichi tale intenzione. Non è quindi sufficiente la volontà di rinnovo espressa da una sola delle parti per considerare valido un nuovo contratto di locazione.

Il locatore può trattenere la caparra?

Al termine della locazione, il locatore deve restituire la caparra ricevuta con gli interessi legali maturati annualmente. Tuttavia, in presenza di danni all’immobile, può compensarla con tale credito. In assenza però di un accordo col conduttore che quantifichi l’esatto ammontare di tali danni, il proprietario che voglia trattenere la caparra deve contestualmente avviare un giudizio di risarcimento in Tribunale. In caso contrario, quest’ultima va restituita.