Hai vecchie soffitte o sottotetti in disuso? Hai bisogno di ampliare il tuo immobile per fini abitativi o turistico-ricettivi?

Puoi aggiungere una stanza alla tua casa e sfruttare ambienti finora poco o per niente utilizzati attraverso il recupero del tuo sottotetto mediante la Legge Regionale 16 aprile 2009, n. 13, che permette di ristrutturare il tuo immobile, aumentando la volumetria ed il valore dello stesso.

La legge nasce con lo scopo di preservare l’uso indiscriminato di suolo offrendo l’opportunità di recuperare volumi già esistenti, sui quali prevede un intervento di tipo ecosostenibile e rispettoso dell’ambiente, attraverso il raggiungimento di prestazioni energetiche più efficienti dell’involucro edilizio che si va a ristrutturare.

Inoltre, ora, grazie alla Legge Regionale di “Rigenerazione Urbana” del 19 luglio 2017, n. 7, il recupero dei sottotetti per fini abitativi è stato ampliato ed esteso agli edifici realizzati ed ultimati entro la data del 01 giugno 2017, mentre prima il limite era fissato al 31 dicembre 2013.

Ma qual è la definizione di sottotetto a cui si fa riferimento?

La L.R. 13/2009 all’art. 2 definisce il sottotetto come «… i volumi sovrastanti l’ultimo piano dell’edificio o di sue parti, compresi nella sagoma di copertura, che, all’atto del rilascio del relativo titolo abilitativo, non siano stati computati come volumi residenziali ovvero turistico ricettivi. Sono compresi, altresì, nella definizione di sottotetto i volumi sottostanti la copertura a falda degli edifici, anche se già computati nel volume residenziale, qualora siano suscettibili di una divisione mediante la realizzazione di un solaio intermedio che assicuri il rispetto delle altezze minime …».

Quali sono le zone escluse per il recupero dei sottotetti?

Il recupero dei sottotetti non è permesso nei centri storici (nelle zone omogenee A del P.R.G.); tuttavia, i comuni possono decidere di escludere ulteriori zone oltre il centro storico e chiedere un incremento del contributo di costruzione, purché non superiore al 20%.

E qual è la procedura per il recupero dei sottotetti?

Prima di tutto occorre analizzare tutte le caratteristiche del sottotetto in tuo possesso, per verificare se esso risponde ai requisiti di legge in merito alla legittimità ed all’abitabilità; infatti, un sottotetto, per poter essere ampliato/recuperato,deve:

• essere annesso o attiguo all’immobile;
• essere realizzato regolarmente o condonato, e non presentare alcun abuso edilizio;
• rispettare le altezze e le superfici aero-illuminanti minime.

Una volta verificato che il tuo sottotetto è in possesso dei suddetti requisiti, occorre presentare al Comune un progetto architettonico redatto da un tecnico abilitato per richiedere le dovute autorizzazioni e poter effettuare la ristrutturazione edilizia e/o l’eventuale ampliamento.

Quali sono le altezze e le misure minime obbligatorie?

Come dicevamo, per poter essere abitabile sono previste delle altezze minime per un sottotetto che, tuttavia, possono essere ottenute attraverso una sopraelevazione della copertura con modifiche delle altezze di gronda, di colmo e delle pendenze della falda esistente, purché tali modifiche non comportino un aumento di volumetria del sottotetto esistente superiore al 20% e rispettino la configurazione generale dell’intero dell’edificio esistente.

Occorre, infatti, rispettare l’altezza media interna netta, che, nel caso di copertura non orizzontale, viene definita come “la distanza tra il solaio di calpestio ed il piano virtuale orizzontale, mediano tra il punto più alto e quello più basso dell’intradosso del solaio sovrastante ad esso”.

Tale altezza è fissata ad un valore minimo di 1,90 metri; invece, l’altezza della parete minima non deve essere inferiore a 1,5 m (per spazi ad uso abitativo) e 1,3 m (per spazi di servizio).

Nel caso in cui le pareti minime risultassero più basse delle misure sopra riportate, ti consigliamo di chiuderle non attraverso tamponature fisse, ma mediante armadi a muro, mobili contenitori o ripostigli, consentiti dalla normativa, che ti consentiranno di sfruttare il più possibile le superfici e recuperare spazi molto utili negli ambienti abitabili.

Un altro modo molto interessante di sfruttare alcuni angoli morti del sottotetto è l’installazione di finestrature in posizione bassa sulle pareti che non consentono di raggiungere le altezze minime. In questo modo, lo spazio acquisterà molta luce naturale diretta, una maggiore ventilazione ed un adeguato ricambio di aria naturale.

Inoltre, questa scelta ti permetterà di rendere abitabili degli spazi altrimenti inutilizzabili, in quanto la legge regionale obbliga alla chiusura delle zone al di sotto dell’altezza minima abitabile, tranne in corrispondenza di fonti luminose dirette.

Tuttavia, occorre fare attenzione a rispettare la configurazione dell’edificio esistente, in quanto la legge consente l’apertura di finestre, lucernari e porte per ottemperare ai requisiti di fruibilità e aero-illuminazione, ma “nella salvaguardia delle caratteristiche strutturali e formali dell’edificio e nel rispetto dei requisiti minimi di agibilità dei locali sottostanti”.

Ma quali possono essere le potenzialità ottenibili attraverso il recupero dei sottotetti?

Ovviamente, ogni immobile è differente per struttura e disposizione funzionale oltre che per esigenze delle stesse persone che lo abitano, pertanto, occorre valutare di volta in volta, attraverso l’aiuto di un tecnico esperto quali sono le potenzialità del sottotetto da recuperare. Egli saprà consigliarvi al meglio, in relazione alle vostre esigenze rispetto a cosa conviene modificare e come conviene farlo sia in termini economici che di tempo e risorse.

In generale, recuperare i sottotetti permette di aumentare notevolmente il valore dell’immobile, non soltanto in termini economici, ma anche in termini di vivibilità, luminosità e di fruibilità.

Recuperando il tuo sottotetto puoi aggiungere una nuova stanza alla tua casa e/o un secondo bagno; se il sottotetto è posto al piano superiore rispetto alla tua casa, puoi decidere di creare interessanti giochi di doppie altezze che ti permetteranno di illuminare maggiormente anche il piano di sotto attraverso lucernai a soffitto e rendere il tuo soggiorno molto più ampio e affascinante.

Altre soluzioni interessanti possono essere la realizzazione di terrazzini, che consentono di godere del panorama e di migliorare l’apporto di luce.

Queste sono soltanto alcune delle potenzialità e delle possibili idee per recuperare un
sottotetto, che ovviamente variano caso per caso, in relazione ad esigenze e preesistenze;
pertanto, se vuoi ampliare la tua casa attraverso il recupero del tuo sottotetto non esitare a contattarci, il nostro team di professionisti sarà disponibile a fornirti ogni delucidazione riguardo le potenzialità di rinnovamento del tuo immobile ed indicarti le migliori soluzioni per ristrutturarlo e migliorarlo dal punto di vista funzionale, energetico e strutturale in aderenza alle normative vigenti.