Demolizione Ricostruzione edifici vincolati per legge, configurano ristrutturazione pesante con L. 34/2022 • Carlo Pagliai ingegnere urbanista

Rimangono in ristrutturazione edilizia gli interventi ricostruttivi su immobili sottoposti a vincolo paesaggistico art. 142 del Codice

Quante volte abbiamo parlato della demolizione e ricostruzione di immobili sottoposti a vincolo che, dopo il DL 76/2020 impone la ricostruzione “fedelissima” per sagoma, volume, sedime, prospetti, eccetera, affinchè si possa ancora inquadrare in ristrutturazione edilizia?

E di conseguenza, era praticamente impossibile da rispettare quando si effettua una demolizione e ricostruzione integrale, in quanto l’intervento avrebbe configurato nuova costruzione ed escluso qualsiasi bonus edilizio e superbonus vari.

In tal senso si era formata una vera “disparità” tra edifici vincolati e non, qualora si intendesse fare ricostruzione integrale (ne ho parlato in questo video).

In questo senso anche il Consiglio Superiore dei Lavori pubblici nel 2021 aveva tentato di “strappare” una interpretazione che avrebbe ridotto questo limite ai soli edifici con vincolo diretto. E in questo senso proprio pochi giorni fa c’è stata una isolata sentenza del TAR Marche 2022.

Adesso invece sembra che le preghiere e appelli siano stati accolti dal Legislatore.

Proprio su questo punto sono stati modificati gli articoli 3 e 10 del Testo Unico Edilizia DPR 380/01, tramite la conversione in legge n. 34/2022 del D.L. “bollette” n. 17/2022, pubblicata in G.U. il 28 aprile scorso.

Demo-Ricostruzione edifici con vincolo paesaggistico “galassino” restano in ristrutturazione

Se mi chiedete quante volte sono cambiate le definizioni delle categorie di intervento previste dagli articoli 3 e 10 del DPR 380/01 negli ultimi venti anni, perderei il conto.

Le modifiche relative al TUE, apportate dalla L. 34/2022, riguardano i due articoli dove vengono indicate le categorie di intervento di ristrutturazione edilizia (generale, art. 3) e ristrutturazione “pesante” (art. 10), e sono le seguenti:

« 5-bis. Al testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) all’articolo 3, comma 1, lettera d), sesto periodo, dopo le parole: “decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,” sono inserite le seguenti: “ad eccezione degli edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del medesimo decreto legislativo,”;
b) all’articolo 10, comma 1, lettera c), sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: “, e, inoltre, gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici ricadenti in aree tutelate ai sensi dell’articolo 142 del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, ricadenti nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria” ».

Provo a essere sintetico, per approfondimenti farò apposito webinar, la demolizione e ricostruzione di edifici sottoposti a vincolo paesaggistico imposto per legge in maniera “non fedele” (cioè con modifiche ai predetti riferimenti), configura ristrutturazione edilizia “pesante” ex art. 10 comma 1 lettera c) del DPR 380/01.

Piccola nota: tale intervento configura comunque trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, cioè opera rilevante e pertanto soggetta sempre a permesso di costruire, con possibilità di presentare la famosa “Super-SCIA”, cioè la SCIA alternativa al Permesso, e mai la SCIA ordinaria.

Qualora invece la Demo-ricostruzione avvenga in maniera “fedele”, cioè mantenendo sagoma, prospetti, sedime, volumetria, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente, rientrerebbe in ristrutturazione edilizia “normale” dell’art. 3 comma 1 lettera d) del DPR 380/01.

Ne ho parlato anche in questo video YouTube:

Rimane il “bug” dell’Allegato A del D.Lgs. 222/2016: resta la distinzione tra demolizione totale e parziale?

Non è che vi voglia paranoiare, ma il legislatore si è scordato (?) ancora l’esistenza del D.Lgs. 222/2016 che modificava il DPR 380/01, costituito da Allegato A che forma parte integrante.

Il legislatore non sembra averlo abrogato neanche col D.L. 76/2020, per cui piaccia o no, resta sempre valido e da applicarsi in maniera complicata e sovrapposta ad oggi.

Il nodo difficile arriva con la distinzione prevista dalle voci 6 e 7 del predetto Allegato A, quando distingue tra ristrutturazione edilizia “leggera” e “pesante”, escludendo per quest’ultima la demolizione totale.

Con le modifiche di semplificazione previste dalla conversione in legge del D.L. 17/2022, si verrà a creare una nuova grossa contraddizione, visto l’inserimento della demolizione e ricostruzione nell’art. 10 comma 1 lettera c) del DPR 380/01.

Perchè rischia di cambiare completamente il perimetro dell’intera ristrutturazione edilizia pesante.

Conclusioni e Consigli utili

Voglio frenare subito i facili entusiasmi: intanto significa che non tutti gli immobili vincolati rientrano in questa “semplificazione”, ma soltanto quelli sottoposti ai vincoli paesaggistici imposti per legge. Sono quelli inseriti nelle aree e zone ai sensi dell’articolo 142 del Codice D.Lgs. 42/2004, quindi tutti i restanti vincoli del Codice restano esclusi:

art. 12 e seguenti del Codice (Parte II): cioè il vincolo dei Beni culturali;
art 136 e seguenti del Codice (Parte III), soggetti a vincolo di Notevole Interesse Pubblico.

Quindi per prima cosa consiglio di consultare i Piani Paesaggistici, gli strumenti urbanistici comunali se aggiornati, e gli elenchi delle Soprintendenze; gli immobili con vincolo “diretto” invece potrebbero perfino risultare dagli atti notarili di compravendita.

Piccolo commento a margine: il legislatore deve smettere di vivacchiare alla giornata, cambiando continuamente il Testo Unico Edilizia per aggiustarlo agli scopi quotidiani; al contrario deve mettersi in testa di riformare interamente il DPR 380/01, mantenendo un organo permanente (Ministero dell’Urbanistica, direi), e anche molto alla svelta.